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8月5日，万科发布公告，深铁集团向公司提供不超过16.81亿元借款，用于偿还债券本金及利息，借款期限不超过3年，利率为2.34%。 7月30日，万科发布公告，深铁向公司提供了8.69亿借款，借款同样用于偿还债务本金及利息，借款期三年，利率2.34%。
两笔借款偿还债务本金及利息的对象必须是借款人指定的。
算下来，这已是深铁2025年向万科伸出的第八次援手 ：
前六次，深铁集团分别向万科提供了28亿元、42亿元、33亿元、不超过15.52亿元、不超过30亿元、不超过62.49亿元借款。
算上最新两笔，深铁年内倾注于万科的弹药已达236.51亿。
在深铁“无限续杯”的强力支撑下，万科在债务偿还方面成绩相当不错，今年上半年成功完成了约165亿元公开债务的偿还，并且2027年之前已无境外公开债到期。
万科的审计报告显示，万科的有息负债，包括短期借款，一年内到期的长期借款，一年内到期的应付债券合计人民币1583亿。
扣除已还款的165亿，也就是说，接下来半年万科要还的钱还有1418亿。
面对如此天量债务，万科将希望寄托于“加速销售回款、动态管控开发节奏、合理平衡收支”，并称“有信心如期偿债”。
但现实冰冷刺骨——万科赖以生存的造血机能正在急速衰竭。
2025年上半年销售收入惨遭腰斩，仅录得691亿元，相比2024年同期的1200多亿，仅一年时间，销售腰斩。
细察深铁对万科的八次驰援，一个关键特征浮出水面：
利率近乎清一色锁定在2.34%的超低位。
万科频繁向大股东伸手，且资金用途被严格限定于“借款人指定”的债务偿还，其本质就是在进行债务置换。
依托深圳国资委的强大背书，深铁以极低成本从银行体系融资，再转手注入万科，用于置换前几年高达5%甚至更高利率的旧债。
策略核心是以时间换空间，期望利用三到五年周期，以低息长债逐步化解高息短债的雷阵。
这一关联交易链条确实为万科赢得了宝贵的腾挪时间，延缓了债务危机的总爆发，但大股东的钱也是要偿还的，并且前提是万科自己还得具备一定的造血功能。
但如今万科销售业绩腰斩，土储价值大幅缩水，不少项目都在亏本卖房，显然，万科造血能力正在逐步丧失。
当然，深铁的续杯肯定不会停滞，接下来万科面临债务偿还难关的时，深铁还是会毫不犹豫的继续鼎力支持。
但当一家企业所有的经营行为都沦为拆东墙补西墙的还债循环，它的未来图景何在？
回溯万科这些年的危局演变，说一些马后炮的话。
2023年，房地产行业已处狂澜之末，万科濒临爆雷边缘，万科账面资产大概是1万亿，负债约6000多亿，其中40%是有息负债，剩下的各种供应链欠款。
当年深铁投资万科的决策人是前任董事长，投资万科资本前后累计600多亿。
按正常逻辑，万科的资产在房地产下跌时，账目资产是要打折的，算下来极可能资不抵债。
此时如果放任万科破产清算，按清偿顺序，国内债权优先，国外债权清零，这似乎才是正常的商业逻辑决策。
毕竟深铁换了董事长，新任董事长本可顺理成章地将前任主导的、累计投入超600亿的万科股权投资视为沉没成本，断臂止损。
但继任的深铁新董事长并没有这么做，选择了坚持，持续加码，全力施救。
结果两年的时间，窟窿越救越大，万科跟个无底洞一样，欲壑难填。
两年来，万科的销售量、回款金额一个月比一个月少，囤积的地块价值更是大幅缩水，财务情况持续恶化。
深铁倾注的真金白银越来越多，借款利率越压越低，但效果用四个字概括：毫无起色。
另一个引发争议的细节，是万科对境外债的处理方式。
前些年万科暴雷消息涌动，境外债打五折，万科愣是不下场回购，如今又全额偿还。
如果当时万科果断下场回购美元债，虽然会引起债券价格异动、上涨，但至少也能省下不少钱。
可以理解那个时候万科可能是没钱买，但深铁携重金入场后，第一时间先是把美元债足额还了，这似乎有点魔幻。
房企债务处理，大嘴觉得融创的孙宏斌才是符合商业规则的：国内外债务全部暂停支付，逼着所有的债主坐下来谈判，接受重组方案（如债务打折、展期等），否则就一起承担破产风险。
别看融创现在还是问题重重，但此类刮骨疗毒式的操作，反而可能为它赢得更早脱困重生的契机。
对于万科而言，真正的考验并不是能否借到下一笔钱，债务置换可解一时之渴。
但造血功能的丧失，意味着即使是2.34%的低息借款，也不过是在偿还昨日债务与透支明日希望间无尽循环。
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